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①パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)詳細
詳細は↑をクリック
またまた条件改善いたしました！(１月９日２００９年付)
ご興味のある方はまずはメールを。
近々、新規お申込者様期間限定の企画を発表します



②物件情報が欲しいというリクエストも頂きました。
同様のお声があれば　「　sashinenikkiあっとyahoo.co.jp　」　までどうぞ。


１２１５０８更新しました
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高利回りから資産価値の高いものまで色々あります

お問い合わせを頂きました皆様少々お待ちください。
お問い合わせ多数のため、またパーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)クライアント様優先のため、対応が遅れております。
申し訳ございません。


☆　O庭様、メールが返信されてきてしまいます。再度ご連絡下さい。

☆　物件情報を受け取った多くの方へ、その後一言感想をいただけると嬉しいです。物件情報をお出ししてそのままですと、ちょっと悲しいです。。



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パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)な一日

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本日は都内某所にてパーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)な一日でした。


午後の早い時間に恵比寿のIさんと待ち合わせをし、打ち合わせをした後にクライアント様とのミーティング開始。



①初期面談・Yさん

PTSの規約ではお一人様、５０分程度としておりますが、１・５時間から２時間程度じっくりお時間を毎回お取りしています。
今回もそうでした。

Yさんには都内某所まで特急をご利用になり、一時間以上かけてお越しいただきました。
ありがとうございました。
恐縮です。

その分濃いお時間をご提供しようと頑張る我々。

Yさんのご状況を伺い、我々からのアドバイス。

お考えがしっかりされているYさんには非常にお話が伝わりやすく、すんなり会話が成立しました。

Yさんには満足いただけるお時間をご提供できたようです。

彼からのお言葉で非常に印象的だったのは

「恵比寿のIさんと星輝さんのお話は本に書いてない話ばかり。非常にやる気が出ました！」

Yさんは属性の毀損というものに対して、一般的なお考えをお持ちでした。

が、星輝が個人事業主であることや、属性の毀損をするような物件を所有していても、その後拡大する方法があるということをお伝えしました。



②クライアント様・Tさん

二回目の面談でした。

TさんにはPTSお得意の裏ものの物件をご紹介しました。

えびちゃんブログにご紹介があったかもしれませんが、もっと詳細をご紹介すると

『物件概要』
・首都圏RC物件
・築１０年程度
・満室想定２０％弱
・積算価格が売買価格の２．５倍出ている
・部屋数に対して駐車場が２倍ある(たとえば２５部屋に対して５０台の駐車場)
・オーバーローンの内諾取り付け済み
・満室賃料に対する返済比率は４割程度

をご紹介しました。

今までの実績ベースで言うとPTSクライアント様は平均して２・３ヶ月で物件の購入に至っていますが、今回のTさんも同じスピードで購入できそうです。


実はもう１つ物件がございまして、

『物件概要』
・首都圏SRC物件
・築１０年程度
・積算評価は売買価格の倍以上
・満室利回り２０％弱
・その地域でのシンボル的なマンション

もご紹介しました。

Tさん、がんばって行きましょうね！！

今後も同様の物件情報が続々入ってくると予想されます。
PTSにご興味のある方是非ご連絡下さい。



③クライアント様・Kさん

４回目の面談でした。

今回も濃い時間でした。

近々物件購入をされることになりました！
おめでとうございます！

非常に頭脳明晰なお方なのでお話をさせていただくたびにこちらのIQも上がる気分です。

近々ご購入予定の物件の管理契約等の最終的な詰めの段階の打ち合わせを致しました。

また、今後の方針等色々お話をしました。




一日三人の方と濃いお話をするとへとへとになります。

でも皆様の楽しそうな表情を見たり、感謝のお言葉を頂くと、我々二人のモチベーションも上がり、疲れも吹っ飛びます。

PTSの規約をお読みなり、ご興味がある方がいらしまたら、是非ご連絡いただけたらと思います。

作者:星輝

更新日:2009年1月10日 1時44分

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２００９年１月８日
パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)を改正改善します。

クライアント様会員特典です。

以下本文中にて紫で記し発表させて頂きます。

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２００８年１０月８日
パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)を改正改善します。

クライアント様とのやり取りの結果、システム向上のためいくつか変更必要箇所が出てきましたので。

以下訂正箇所を青で記し改善させていただきます。

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皆様への情報交換・情報提供の場として昼RIG、夜RIGを主催してきました。

自分の経験を通して、「不動産で財産を築く方法」について、少しでもその方法をシェアしていこうと、毎日ブログを書いてきました。

そして最近はひょんなことから、投資家のサポート・カウンセリングをすることになっています。

そして、徐々にですが、確実に成果が出てきています。

我々(恵比寿のI・星輝)も準備が出来ました。


本当の意味で効果を挙げていこうとするなら、我々がアドバイザー／カウンセラー／チューターとなって、直接その方法を教えるのは非常に有効な方法なのだな、と認識しています。


我々のブログを読んでいて、我々から直接指導を受けたい！と思われた方、いらっしゃいますか？


もしいらっしゃいましたら、下記の概要にて、我々、恵比寿のIと星輝が「アドバイザー／カウンセラー／チューター」となり、毎月アドバイスを行っていきたいと考えています。

先日の記事に書きましたとおり、ボランティアではなく有償にて提供させていただきます。


その結果はきっと後悔しないものとなると思います。
我々も真剣に取り組みます。

ただ、我々が長い時間をかけて学んできたことを一回で全部お伝えすることはできませんので、結果が出るまではじっくりと腰を落ち着けて継続する必要はあると思います。



我々二人の不動産投資の経験を合計すると12年程。

ビジネスオーナー(経営者)としての経験を二人合わせると23年にのぼります！




パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)詳細発表


○料金　　　　　　　　
・初回登録料5,250円　　　毎月52.500円（税込）モニター価格として最初の一名様のみ



○含まれるもの

・　毎月1回恵比寿のIと星輝による面談（50分間）・・・・・・・原則都内。ご希望により出張も致します(交通費別途)。ご本人の財務内容にもとづいて、今後の投資プラン・生活スタイルなどについて話し合います。 　


・　メール相談（月三回）・・・・・・・不動産投資について疑問に感じたことなどを、メールの対話によって解決を目指します。 恵比寿のIと星輝の二人が対応しますので、実質は六回分に相応します。
↑メール相談を無制限にいたします。
ただし恵比寿のIと星輝にはほかにも仕事があるので常識の範囲内とさせて頂きます。


・大変ご好評頂いておりますRIGプリゼンツによる投資家インタビューCDシリーズを半額にてご提供致します。金額の端数は四捨五入させて頂きます。


・我々独自のルートによる物件情報のご提供・・・・・・・・・複数物件を購入した実績より業者さんから優先的に情報が集まるシステムが構築されています。その川上情報をご提供します。

最近の実績としては
１．首都圏・6000万円・フルローン・利回り２５％(現況１８％)・平成元年・RC
２．首都圏・3000万円・フルローン・利回り40％(現況２５％)・平成４年・木造
両者とも売却済み
３．首都圏・4000万・利回り１５％・鉄骨・平成5年築⇒指値3200万程度まで可能なので利回り１９％程度へ。
４．首都圏・4000万・利回り２０％超・木造
両者まだあります。


・我々の不動産収支の月次レポートを公開（予定）・・・・・・・・今まで非公開にしてきた我々の高利回り物件の現状詳細をご提供します。



○含まれないもの 　
・電話での相談、物件調査や契約の立会いなど。
・その他のサービスはご要望に応じて行っています。物件調査、融資相談、交渉相談等。


○募集人数　　　数名程度


☆いきなり申し込みではなくまずは初期相談をしてみてから決めてみたい方へ
・５０分ほどの初期相談（有料：21,000円)を行います。そして納得できた上で決断していただいても構いません。
↑今までのクライアント様はなかなか時間内に終わらず、3倍から4倍のお時間を費やした方がほとんどです(料金はそのままで)。納得するまで、時間の許す限り話し合いましょう！


この「毎月52,500円」(モニター価格)という金額は、安くない金額だと思います。
なので、「本気で不動産を購入し、経済的自由を手にしたい」という強い覚悟がある方のみよりお申込みいただきたいと強く我々は願います。
我々は最善を尽くします！
本気で不動産を購入し、安定した経済的自由を手に入れたいという熱いハートをお持ちの方よりのお申し込みをお待ち申し上げます。


連絡先　 sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
件名　「パーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)」

お名前とご連絡先をご明記してください。

作者:星輝

更新日:2009年1月10日 0時28分

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リフォームを２部屋同時にしてほしいとのリクエスト

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昨日書きました、茨城物件で生じている問題とは、今回のタイトルになっていますが、「２部屋同時にリフォームをかけてほしい」というリクエストです。


お二人仲良く入居してもらえるためには、両者に不公平がないように同じ内容の部屋にしてほしいという管理会社からのリクエストなんです。


このお二人、部屋が暗いときにご覧になったようで、クロスの状態とか全く分かっていないそうです。
部屋の形が気に入って入居決めたとのことです。

(この物件２階部分のロフトが７畳あって立てるくらいの高さがあるんです。だからもっと家賃取れてもいいんだけどな～、と一人つぶやいてみる。。と言いながら、HOMES賃貸で家賃相場を調べてみると、今回の家賃でも相場より高いみたい。。)



さてさて、お話は茨城物件のリフォームに戻ります。

お申し込みのあった２０２と２０３の状況はそれぞれ下記となります。


・２０２・・・約３・５年前にクロス取替え。現場を確認した感じだとこのまま貸し出せるという印象あり。

・２０３・・・約７年前にクロス取替え。結構黄ばんでいるのでこのままの貸し出しは無理。



両方とも私の主観なので他の方が見ると両方とも取り替えたほうがいいって言うかも知れません。

私以外で現場をみているのは管理会社のものとOOYATAKAさんだけです。


以前この茨城物件の記事を書いたとき、健吉さんがお掃除部隊を出してくれるとの温かいコメント(補修して塗装しちゃおう)があったのでお言葉に甘えて出してもらおうかと少し思ったり、てらちゃんがコメントしてくれたように、補修と洗浄で大半OKならそうしたいという思うところです。


私としては、汚いほうの２０３のみクロス交換をして、２０２はそのままで貸し出すつもりでした。

そして実験的に２０３にはIKEAのクネクネまがっているへにょへにょミラーをつけて、照明もOOYATAKAさんのお勧めに変えてみてどれほど家賃が上げられるか実験してみようと思いました。

予算は全部で七万円程度でした。

でも管理会社としては余計なものはいらないから全く同じ部屋を２つ用意してほしいとのこと。

さてどうしましょう。

みんながハッピーな結論になるように考えています。

悩みどころです。


何かいいアイデアがあればよろしくお願いします。

三月からの入居予定なので時間はまだまだあるから自分でリフォーム？

それともリフォームの実験台の部屋として皆様にテキトーに遊んでもらうってのもいいかな。。。

作者:星輝

更新日:2009年1月7日 23時27分

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茨城県所有物件に申し込みあり。これで満室です！

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昨日１月４日、茨城県の所有物件の管理会社より電話がありました。

管理会社からの電話ってドキドキしませんか？

私の経験だと大体悪い知らせが電話で来ることが多いので。。。


今回も気持ちは半分悪い知らせの準備をしていました。



「○○不動産のOです。あけましておめでとうございます。星輝さんでしょうか？」


「はい。今年もよろしくお願いします・・・」


「星輝さん、いま少しお時間大丈夫ですか？」


「はい・・・」」


「ご所有のアパートの件で、お電話しました」


「はい・・・」(退去かな？？)


「今現在、２０２と２０３が空いていますよね？」


「はい２部屋空きの状態です。」


「その２つのお部屋に反響が来ていまして、ご連絡しました」


「あ、そうですか。ありがとうございます」(安心＾＾)


「条件が２つお客様から来ているんです」


「あ、そうですか」(どうせ家賃の値引きだろうね・・・)


「家賃を２０００円引いてほしいということがまず一つ目です」


「なるほど、２ついっぺんに入ってくれるのなら仕方ないですね」(この業者は事前相談なしの事後報告なんです)


「あとは日割り家賃をサービスしてほしいのですが」


「そうですか。まあ２部屋一緒ならいいですよ。」(これで満室だし＾＾)


「このお客様は福島出身でお友達同士で二人で隣同士で住みたいということなんです。」



お友達同士で同じアパートの隣同士で住むってことあるんですね。

最初は２０００円引きに対して躊躇しました。
だって２部屋で４０００円、一年で４８０００円ですから。

でも、山田里志さんやその他多くの大家さんとお話して、少し安くても入れてしまったほうが良いという体質になった私は、これくらいの値引きを受け入れることが出来るようになりました。

大人になりました笑

(※ちなみに栃木県の所有物件はいまだに相場家賃より１万円から１・５万円ほど高く取れています。(ありがたいです))

特にこの茨城物件は山田里志さんで言う北海道物件(なんと彼は８年も物件を見ていないそうです！詳細は後日発表いたします。ローン完済経験者のお言葉は素直に受け入れられます)。

他の方のお言葉だったら受け入れられなかったかもしれません。

経験者のお言葉って非常に重いですよね。

だから山田里志さんのような大先輩と直接お話をする、またはお話を間接的にでも伺う機会を持つというのは大家としての力をつける上では欠かせない作業になると思っています。


さて、今回の満室になった茨城物件の話に戻ります。

この物件に関しては１２月２２日に満室になるようにある対策をしました。大したことではありません。ほんの数分しかかけていません。

そして昨日が１月４日ですから、１２日目で結果が出たということになりました！！

行動を起こすと結果が伴ってくるというのを再確認した出来事でした。



で、この茨城物件、実は１つ問題が生じています。

それに対する対策をいま色々思案しています。

長くなったので続きは明日。

作者:星輝

更新日:2009年1月5日 10時6分

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業者さんからのお歳暮・お中元・年賀状等への対応の仕方

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毎年業者さん(不動産管理会社・ガス会社・電気工事業者等の取引先)から頂くお歳暮、年賀状、その他の贈り物に対する対応は皆さんどうされていますか？


毎年どうしようかなって思って時が過ぎちゃっています。


私が初めてお中元とかお歳暮を貰ったのはいつだったかな・・・？

おそらく２６．７歳くらいの時貰ったお中元が初めてかもしれません。


小さい缶ジュースの詰め合わせでした。

どのように対応していいのか分からず、たまたま同じ職場にいた高校の先輩(年齢は親子ほど離れていますが)に相談してみると、

「いつも貰うだけでなにもしてないよ～。貰っとくだけで大丈夫だよ、たぶん」

と言われました。


それ以降、その職場から年２回届くお中元(小さな野菜ジュースセット)お歳暮(りんご)、そして年賀状等に対しては何もしていません。。。。


そんな体質になってしまった私は不動産関連業者からのお歳暮お中元も貰っているだけで何もしていないことに気付きました。


もちろん時を見つけて一緒に食事に行ったり、手土産を渡したりはしています。

が肝心な行事ごとを完全に忘れていました。


以前ある不動産投資家にお話を伺ったときには、インパクトのあるお歳暮を贈っていると聞いたことがあります。


皆様季節の贈り物のお返し、または年賀状等のお返しってしていますか？


カミングアウト的な記事になってしまいました。

お恥ずかしいばかりです。。

作者:星輝

更新日:2009年1月5日 0時15分

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